Las Agencias Inmobiliarias.
- Las agencias
inmobiliarias se llevan una comisión que suele ser proporcional al precio de
venta del inmueble.
- Como
consecuencia de lo anterior, y durante los años de la crisis inmobiliaria
(1973-2006), la tendencia es que las inmobiliarias animaran a los vendedores a
inflar los precios de los inmuebles.
- Dicho lo
anterior hay que recordar que siempre tenían que andarse con cuidado: si el
precio era muy superior al mercado no había transacción y, por tanto, se
quedaban sin su comisión.
- Lo que desean
es que el comprador/inquilino ofrezca el mayor precio posible mientras que al
vendedor/casero le intentarán sacar bajadas.
- Las
inmobiliarias conoce bien el proceso psicológico de la venta de vivienda,
pero que en muy contadas ocasiones conocen los parámetros macroeconómicos que
determinan la formación de precios de pisos. Pocos son los que van más allá de
decir “alquilar es tirar el dinero” y “nunca bajan”.
Lo que
dicen y quieren decir
- “Suba su
oferta porque este propietario ya no baja más el precio” es “El propietario
lleva varios años intentando vender, no se baja de la burra, pero si espera, el
año que viene comprará de otro vendedor a mayor precio”.
- “En nuestra
zona los precios de los pisos no bajan tanto como en otras” quiere decir:
“Nunca nos creímos que los precios de los pisos fueran a bajar; una vez que el
proceso se puso en marcha ni nos enteramos y ahora que aún sigue teniendo
lugar, pensamos que ha finalizado cuando aún le quedan varios años”.
- “Nuestra zona
es exclusiva” es “Aquí se derrumban los precios como en todos lados, tal vez
con matices, pero vaya que si bajan. Si le digo abiertamente que aquí también
bajan, usted no comprará por miedo a perder dinero".
- “Tal vez
tengamos que revisar a la baja el precio que pide por su piso”, es “Si no baja
usted rápidamente el precio de venta de su inmueble, el mercado le hará
corregirlo mucho más a la baja de lo que lo haría hoy, así que dese prisa”.
- “Se están
acabando los chollos” es “Sé que cometo fraude tal y como lo tipifica el código
penal, pero es que si no, usted no compra. Se vende muy poco y casi todo de los
bancos porque son los únicos que financian. Si espera 12 meses, con un paro del
27,5% tendrá mucho más entre lo que escoger a mejores precios”.
- “Para qué
comprar si es más barato alquilar...sobre todo con los precios de pisos que
ofrecen los bancos” es “los bancos venden sus pisos el 10-70% más caro de lo
que lo hacen los particulares al poder ofrecer condiciones de financiación
inmejorables. En cuando usted compre un piso de un banco y lo quiere vender, ya
solo el primer día, pierde usted el 30% porque a su potencial comprador nadie
le financiará”.
- “Alquilar es
tirar el dinero”, quiere decir, “yo vendo: ya sean casas, sardinas o ropa
interior de mujer”.
Lo que has de hacer como inquilino/comprador o vendedor/casero.
- Escucharles
bien cuando se trate de decirte a qué precio está teniendo lugar las
ventas/alquileres. Si eres comprador di que eres vendedor con el fin de saber
qué le está diciendo a la parte contraria.
- Trabajar con
ellos ya que tienen un efecto de transparencia en un mercado carente de la
misma. Son uno de los puntos de referencia del mercado así que mucha gente
acude a ellos con lo que puedes encontrar más fácilmente un piso para alquilar
o un comprador. No importa que te cobren comisión si es que te sirven realmente
para ahorrarte dinero respecto a lo que tú habrías encontrado por ti mismo.
- Has de ser
capaz de filtrar lo que es técnica comercial de venta de sus servicios (ellos
desean que la transacción tenga lugar) de la información objetiva del mercado.
- Si tu piso lo
rechazan las inmobiliarias es porque estás fuera de mercado, así que
replantéate su precio.
- Tiende a
poner a la venta/alquiler el precio de tu piso por debajo (sí, por debajo) de lo
que te indiquen las inmobiliarias ya que el mercado se va corrigiendo según
pasa el tiempo y la dirección es hacia el sur.
- Explícales
que quieres con gran claridad y, una vez que has hablado con ellos, déjales por
escrito qué es lo que quieres: cuanto más específico seas, mejor. De esta forma
les facilitas su labor y te ahorras visitas infructuosas.
- Como
inquilino/comprador, una vez acordado el precio de compra/alquiler, y solo una
vez que estéis en el momento de firmar el contrato, deja caer “los honorarios
de la inmobiliaria los paga el propietario, si no hay contrato”. El agobio de
muchos inquilinos es tal que, tan cerca de la venta/alquiler, no se echarán
atrás.
